Empresários e proprietários que desejam desenvolver um pedaço de terra construindo um edifício, rezoneando uma área ou subdividindo uma parcela devem solicitar uma autorização junto ao governo local para fazê-lo. Muitos proprietários e empresas podem precisar apenas de uma permissão se o uso da terra proposto para sua propriedade for consistente com as leis de zoneamento locais existentes. Compreender algumas das diferenças entre licenças de construção e licenças de zoneamento ajuda a esclarecer essas responsabilidades.
Noções básicas de zoneamento
O zoneamento é um tipo de lei local de uso da terra que é projetada para “proteger a saúde pública, segurança e bem-estar, regulando o uso da terra e controlando o tipo, tamanho e altura dos edifícios”, segundo a Comissão do Código de Zoneamento da Filadélfia. Historicamente, as leis de zoneamento limitavam os tipos de desenvolvimento urbano que poderiam ser permitidos para a construção em áreas específicas da jurisdição do governo local, denominadas áreas ou distritos. Essas leis evoluíram ao longo do tempo para acomodar objetivos mais amplos, como desenvolvimento orientado para pedestres ou preservação histórica.
Licença de zoneamento
Uma licença de zoneamento é normalmente usada para garantir que o uso da terra do desenvolvimento planejado seja consistente com as leis locais de zoneamento. Desenvolvedores e proprietários solicitam uma autorização de zoneamento com o departamento de planejamento local, que revisa o uso da terra proposto e o verifica na tabela de zoneamento. Na cidade de Portland, Oregon, por exemplo, as autorizações de zoneamento são normalmente emitidas para pequenas melhorias que não exigem licenças de construção.
Licença de construção
Uma licença de construção também é emitida pelo departamento de planejamento local, mas garante que o desenvolvimento planejado seja consistente com os requisitos de segurança do código de construção local. Os códigos de construção exigem que a construção seja estruturalmente sólida, adequadamente construída e segura para ocupação. Os códigos de construção também podem exigir instalações específicas relacionadas aos procedimentos de segurança contra incêndio e de evacuação. Licenças de construção exigem uma inspeção de segurança de ambos os planos de construção e do prédio final por um funcionário da construção.
Diferenças Chaves
Na maioria das cidades, o processo de solicitação de licenças de construção e zoneamento é simultâneo. Isso ocorre porque o departamento de planejamento verificará o uso da terra de um projeto planejado como consistente com a tabela de zoneamento antes de emitir uma licença de construção. O procedimento específico varia de acordo com a cidade. Na cidade de Berkeley, por exemplo, os construtores de grandes projetos de desenvolvimento devem solicitar uma permissão de zoneamento antes de poderem apresentar pedidos de licença de construção. Nesse caso, a permissão de zoneamento apenas reforça os regulamentos do código de zoneamento local, enquanto a permissão de construção reforça os padrões de construção. Em Portland, Oregon, como outro exemplo, a licença de construção inclui automaticamente a permissão de zoneamento, portanto, os desenvolvedores não precisam solicitar as duas autorizações.
