Na maioria dos grandes projetos de construção, o trabalho é concedido através de um processo conhecido como licitação. Aqui, os contratantes enviam preços para o trabalho ao proprietário do projeto. O empreiteiro com o menor preço normalmente recebe o trabalho. Muitos proprietários solicitarão que uma garantia de oferta seja enviada juntamente com as propostas propostas. Este bônus de oferta atua como uma garantia de que o contratado honrará sua oferta e assinará um contrato para o projeto com esse valor, se for o menor licitante. Os bonds de lances são respaldados por corretores financeiros e de seguros, e geralmente custam ao contratado uma pequena porcentagem do valor total do contrato.
Como funcionam as obrigações de oferta
Durante a licitação, vários empreiteiros estimam o custo do trabalho a ser concluído. Eles enviam esse preço ao proprietário na forma de um lance. O menor licitante será premiado com um contrato para o trabalho. Se este licitante percebe que cometeu um erro com sua oferta, ou se recusa a assinar o contrato por qualquer motivo, a empresa de obrigações garantirá que o proprietário não sofra perdas financeiras. Isso geralmente significa que a empresa de bonding pagará ao proprietário a diferença entre as propostas mais baixas e as menores. Às vezes, a empresa de ligação pode processar o contratante para recuperar esses custos. A possibilidade de ações judiciais depende dos termos do vínculo.
Objetivo de uma ligação de licitação
O objetivo do vínculo de oferta é minimizar o risco para o proprietário durante a licitação. Isso ajuda a manter os contratados de apresentar ofertas frívolas, porque eles seriam obrigados a realizar o trabalho, ou pelo menos pagar os prêmios dos títulos. A ligação também garante que todos os proponentes sejam financeiramente sólidos. Isso ocorre porque as empresas emissoras de títulos realizam avaliações financeiras e de crédito abrangentes antes de concordar em fornecer títulos para uma empresa. As obrigações de oferta mantêm os empreiteiros sem fortes antecedentes financeiros da licitação.
Requisitos de Obrigações de Oferta
Ligação de construção se espalhou durante o final do século 19. Durante esse período, o governo federal descobriu que muitos empreiteiros contratados para projetos estavam saindo do negócio antes da conclusão do projeto. Em 1894, o Congresso aprovou a Lei Heard, que autorizou o uso de títulos de oferta em projetos federais. Este ato foi atualizado em 1935 com a passagem do ato de Miller. Sob o Miller Act, que ainda é o padrão hoje, todos os licitantes são obrigados a apresentar títulos de oferta em qualquer projeto federal. Muitas empresas privadas copiaram essa tendência para se proteger do risco durante o processo de licitação.
Como os Empreendedores de Efeito de Obrigações de Oferta
As obrigações de licitação podem ter um efeito significativo nas empresas contratantes. A maioria das empresas é avaliada por seus emissores para uma certa quantidade de títulos. O valor desse rating, chamado de "capacidade de vinculação", baseia-se na solidez financeira, no histórico da empresa e nas informações de crédito. Uma empresa deve monitorar cuidadosamente sua capacidade de ligação ao determinar quais trabalhos aceitar, já que licitar múltiplos empregos ao mesmo tempo pode significar que a empresa não será capaz de fornecer títulos. Além disso, pode ser difícil para as empresas contratantes mais novas obter qualquer tipo de ligação, pois elas têm muito pouco tempo na indústria para mostrar o desempenho histórico. Para permitir que empresas mais novas façam lances quando os títulos não estão disponíveis, o Miller Act permite que a empresa publique um depósito em dinheiro de 20% da oferta em vez de um bônus de oferta. Todos os bônus de oferta ou depósitos em dinheiro são devolvidos após a abertura da proposta ou após a assinatura do contrato.
Outros tipos de obrigações
É importante entender as diferenças entre os títulos de oferta e outros tipos de títulos de construção. A Lei de Miller exige que todos os contratados em projetos federais ofereçam títulos de proposta, títulos de desempenho e títulos de pagamento. A maioria dos proprietários privados também exigirá esses mesmos três títulos de empreiteiros. Os títulos de garantia garantem apenas que o contratado assinará um contrato para o trabalho, e não que eles concluirão o projeto. Garantias de desempenho garantem que o contratado concluirá o projeto de acordo com o contrato, utilizando materiais, métodos e cronogramas acordados. Os títulos de pagamento protegem o proprietário e os subcontratantes. Esses títulos garantem que os subcontratantes serão pagos mesmo se o contratante geral for à falência ou não concluir o trabalho. Esses títulos de pagamento são necessários porque eles protegem o proprietário de ônus e ações judiciais, se o contratante geral falhar. Eles também são vitais nos empregos federais, porque os ônus não podem ser colocados em propriedades ou projetos do governo.
