Investir em apartamentos multi-unidade pode ser uma ótima maneira de gerar renda e riqueza passiva ou uma experiência de puxar cabelo e induzir a pobreza. Antes de comprar qualquer edifício com várias unidades, certifique-se de avaliá-lo corretamente. Aqui estão algumas diretrizes.
Itens que você precisará
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Lápis e papel
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Telefone
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Sapato de couro
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Dinheiro
Comece com algum dinheiro. Embora seja possível envolver-se em investimentos de várias unidades com "sem dinheiro para baixo", esses acordos são poucos e distantes entre si e difíceis de negociar. Economize seus centavos e traga dinheiro para a mesa, mesmo que seja apenas 5%. Mantenha algum dinheiro em reserva para vagas e reparos.
Pesquise aluguéis realistas. Antes de fazer uma oferta em qualquer edifício, certifique-se de saber quais são as rendas do mercado para a área. Dirija por aí, olhe para edifícios comparáveis, verifique anúncios de jornal e faça algumas chamadas fingindo ser um locatário. Você deve ser capaz de estimar com precisão as rendas antes de tomar uma decisão realista sobre a compra de uma propriedade.
Determine a receita operacional líquida (NOI) para as propriedades que lhe interessam. Sua NOI é a renda que você deixou depois que todas as despesas (incluindo um subsídio de vaga, mas excluindo o serviço de hipoteca e impostos) tenham sido atendidas. Por exemplo, se seu prédio ganhar US $ 100.000 por ano em aluguéis (incluindo vagas) e tiver US $ 30.000 por ano em manutenção, serviços públicos, etc., seu NOI será de US $ 70.000.
Determine a taxa de limite para os edifícios que lhe interessam. Os investimentos em residências precisam de um bom fluxo de caixa para sobreviver a vagas, manutenção e reparos. O cap rate é uma receita líquida (não bruta) dividida pelo preço de compra. Se você comprar um prédio por US $ 500.000 e tiver um lucro operacional líquido anual de US $ 50.000 antes dos impostos, o retorno sobre o investimento (cap rate) será de 10%. Tendo em conta os problemas de funcionamento de um edifício, você realmente quer comprar um multiunit que retorna menos do que você poderia obter em um CD sem complicações?
Determinar o Multiplicador de Taxa Bruta. Pegue o preço de venda proposto e divida-o pela renda anual bruta de aluguel. Por exemplo, se o preço de compra for de US $ 500.000 e os aluguéis brutos anuais forem de US $ 50.000, o GRM será 10. Compare esse número com várias listagens em sua área e você terá um indicador aproximado de como sua propriedade se compara a outras propriedades no mercado local.
Dicas
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Tem uma estratégia de saída. Você estará atualizando o prédio e comandando aluguéis mais altos? Transformando isso em condomínios? Fazendo reparos cosméticos e lançando? Sua estratégia para atualizar o valor do prédio irá influenciar o preço que você pode pagar.
Aviso
Inspecione todas as unidades do seu prédio. Procure por manchas indicando vazamentos sob as pias e no teto. Verifique a condição da fiação, do telhado e do encanamento e certifique-se de que as unidades individuais sejam medidas adequadamente. Crie uma lista de reparos necessários e use-os como ponto de negociação.
