Como proprietário de uma empresa, você pode precisar de novas instalações, seja para iniciar suas operações comerciais ou para expandir uma empresa existente. Não importa que tipo de negócio você possua, o tipo de propriedade que você irá selecionar provavelmente será propriedade comercial. Um edifício comercial é simplesmente propriedade imobiliária que é utilizada para fins comerciais. A propriedade comercial pode ainda ser dividida em seis subclassificações de acordo com a atividade comercial específica realizada nela. Alugar imóvel comercial para o seu negócio geralmente não é tão simples e direto quanto garantir um arrendamento residencial para um apartamento, por exemplo. Negociações para edifícios comerciais e propriedades podem ser um pouco mais complexas, assim como os termos do arrendamento, com um número de diferentes estruturas de locação que podem ser oferecidas por vários proprietários comerciais.
Dicas
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Um edifício comercial é aquele que é utilizado para fins comerciais, seja diretamente por abrigar um negócio específico ou gerando lucro, como em edifícios de aluguel residencial.
O que é um edifício comercial?
Qualquer imóvel que seja usado para operações e atividades comerciais constitui propriedade comercial, seja simplesmente terra nua ou seja melhorada com prédios e outras instalações. Um edifício comercial é qualquer estrutura na qual um propósito comercial é buscado ou operado. Isso inclui tanto os usos diretos, nos quais a empresa conduz negócios fora do próprio edifício, quanto indiretos, onde o próprio edifício é o negócio.
Um exemplo de uso direto de um prédio comercial inclui uma mercearia ou uma oficina mecânica localizada no prédio em questão. Um exemplo de uso indireto de negócios são os prédios de apartamentos, onde a locação de apartamentos individuais é a atividade comercial que ocorre nesses prédios.
Os edifícios e propriedades que são designados como de natureza comercial estão sujeitos a diferentes regras tributárias e financeiras, bem como exigências e proibições legais adicionais ou diferentes, em muitos casos. As designações comerciais também acionam diferentes regras de financiamento para compra, aluguel e melhoria.
Exemplos de edifícios comerciais
Edifícios comerciais e propriedades são geralmente classificados em seis tipos ou categorias diferentes:
- Edifícios de escritórios
- Edifícios de varejo
- Edifícios industriais
- Carcaça multifamiliar
- Hotéis e Motéis
- Edifícios para fins especiais
Sejam localizadas em cidades ou bairros suburbanos, os edifícios de escritórios são um tipo de edifício comercial comumente visto. De prédios menores de alguns andares a arranha-céus de centenas de metros de altura, prédios de escritórios podem ser encontrados praticamente em todos os lugares nos Estados Unidos e em outros países desenvolvidos. Um subtipo específico de edifícios de escritórios, o edifício de consultório médico, é considerado um uso especializado. Edifícios de escritórios de todos os tipos podem alugar escritórios individuais, suítes ou andares para muitos inquilinos ou para um único inquilino, que então subdivide o prédio como bem entenderem. Em muitos casos, os edifícios de escritórios são oferecidos aos inquilinos juntamente com a oportunidade de ter o espaço construído de acordo com as especificações do inquilino.
Propriedades de varejo e edifícios abrigam todos os tipos de lojas de varejo e restaurantes. Este segmento do mercado de propriedades comerciais pode ser bastante complexo, com numerosos regulamentos locais de zoneamento e leis estaduais aplicáveis a vários tipos de edifícios de varejo e com aluguéis de taxa de mercado que dependem muito do tipo de prédio, tamanho, layout e número e tipo de inquilinos. Por exemplo, propriedades de varejo podem ser prédios de ocupação única, como outparcels que abrigam uma única drogaria, ou grandes propriedades de vários inquilinos, como shoppings ancorados por algumas poucas lojas grandes com várias lojas menores, cabines e quiosques intermediários.
Edifícios em que a fabricação, reparo, pesquisa e desenvolvimento e armazéns estão localizados são conhecidos coletivamente como edifícios industriais. Esses edifícios comerciais tendem a estar localizados em zonas especialmente designadas, criadas por leis e regulamentos locais. Eles geralmente estão localizados fora das áreas densamente urbanizadas, mas estão próximos a rodovias interestaduais e outras rodovias, ferrovias e depósitos de transporte significativamente percorridos. Muitas vezes, as áreas designadas industrialmente serão organizadas em parques industriais que abrigam instalações para várias empresas. Devido ao ruído adicional e ao tráfego que os edifícios industriais tendem a produzir, estas áreas divididas em zonas são geralmente isoladas por áreas-tampão de bairros residenciais.
O edifício comercial multifamiliar é restrito essencialmente a todos os imóveis residenciais que podem abrigar várias famílias no local. Isso excluiria casas unifamiliares, mas incluiria condomínios, apartamentos e residências urbanas. Uma residência multifamiliar está engajada em um propósito comercial através do investimento e gerenciamento de seus proprietários, com a renda fluindo através do pagamento de aluguel dos residentes. Os prédios de aluguel de apartamentos são ainda classificados nas seguintes linhas, com base no piso, localização e presença ou ausência de elevador:
- Os arranha-céus incluem um ou mais elevadores e pelo menos nove andares.
- Edifícios de altura média incluem várias histórias, embora normalmente menos de nove, e um elevador.
- Edifícios walk-up têm vários andares, geralmente quatro a seis, mas não há elevadores.
- Edifícios em estilo de jardim abrigam vários apartamentos em três ou menos andares, com um pátio ou um jardim paisagístico.
- Os parques ou comunidades habitacionais manufaturados (também conhecidos coloquialmente como “parques de trailers”, embora isso muitas vezes signifique em um sentido depreciativo) oferecem lotes de terra para locação para proprietários que colocam suas casas móveis ou manufaturadas (casas simples ou duplas) no lotes e conectá-los a fontes de utilitários existentes.
- Habitação para fins especiais é qualquer tipo de propriedade residencial multifamiliar que é dedicada ou especificamente destinada a um segmento específico da população, como famílias de baixa renda ou idosos.
As propriedades de hotéis e motel oferecem acomodações sob demanda para viajantes a negócios e a lazer. Os hotéis podem ser de grande escala e independentes ou pertencentes à cadeia. Hotéis com pontos de preço mais altos tendem a fornecer ou alugar espaço para outras empresas de apoio que fornecem valor agregado aos hóspedes do hotel, como spas, salões de beleza, restaurantes, bares e lojas de roupas. No outro extremo do espectro são motéis low-end sem amenidades adicionais ou restaurantes no local. Além disso, grandes áreas de resort e cassinos são propriedades hoteleiras especializadas que oferecem acomodações em uma ampla gama de preços.
Finalmente, há uma categoria “propósito especial” abrangente que inclui propriedades não-residenciais que são detidas por proprietários que investem em imóveis comerciais, mas as propriedades não atendem naturalmente a qualquer das caracterizações acima, tais como pistas de boliche, campos de minigolfe e instalações de armazenamento.
Qual é o significado de um contrato de locação comercial?
Além das diversas categorias de propriedades comerciais, você também pode encontrar diferentes tipos de arrendamentos comerciais. Enquanto os contratos de arrendamento comercial tendem a conter vários tipos de cláusulas comuns, a estrutura específica dos termos do contrato de locação pode diferir de forma bastante drástica, incluindo, principalmente, as obrigações de pagamento do inquilino. Que tipo de locação é adequado para o seu negócio depende de muitos fatores, incluindo seus planos de negócios e metas para a propriedade, suas projeções de fluxo de caixa e dinheiro em caixa e outros elementos das finanças e operações de sua empresa.
Um contrato de locação líquida única ou arrendamento líquido obriga o locatário a pagar apenas a renda regular (no entanto, que pode ser calculada), serviços públicos e imposto sobre a propriedade. O locador em uma locação líquida ou de rede única cuida de (ou paga) a manutenção, reparos e seguro da propriedade e todas as melhorias a ela.
Locações líquidas duplas e líquidas geralmente exigem que o inquilino pague aluguel, serviços públicos, impostos sobre a propriedade e seguro para o edifício e qualquer parte das instalações ocupadas pelo inquilino. O senhorio só paga pela manutenção e repara ou realiza estes a expensas próprias. Nos arrendamentos de rede tripla, o locador paga apenas pelos reparos estruturais da propriedade ou edifícios, enquanto o inquilino assume todas as outras despesas e custos além do aluguel.
Por fim, o aluguel bruto modificado e de serviço completo geralmente divide os custos de reparos estruturais e todos os custos que se enquadram no rótulo de “despesas operacionais” (incluindo impostos prediais, prêmios de seguro, serviços públicos e manutenção) entre ambas as partes. Para edifícios que abrigam vários inquilinos, como shoppings e praças de compras, a estrutura bruta de locação de serviço completo ou modificada é o tipo mais comumente adotado. Se as despesas operacionais aumentarem, o aluguel não.
Negociando um contrato de locação comercial
Ao procurar a propriedade comercial certa para o seu negócio, a adequação da propriedade e seus edifícios para o seu propósito comercial é apenas o começo. Você também precisará chegar a um acordo com o locador em termos de arrendamento comercial que sejam adequados às suas necessidades de negócios, metas e finanças. Negociar seus termos de locação comercial pode ser uma experiência estressante ou mesmo indutora de ansiedade, se você nunca fez isso antes.
Como uma ferramenta preliminar de negociação, é sempre inteligente pesquisar aluguéis para locais e instalações semelhantes. Descubra quais termos de locação e locação são oferecidos para esses locais, bem como quaisquer diferenças significativas entre as propriedades para que você possa solucionar quaisquer objeções do locador. Quando você fizer sua lição de casa e entender as taxas médias de locação na região, terá mais poder para alcançar termos que sejam mutuamente benéficos e justos. Da mesma forma, se você encontrar vários locais que sejam semelhantes para comparação, talvez você esteja no mercado de um locatário e talvez consiga convertê-lo em uma vantagem de negociação. No mínimo, você deve considerar pedir uma duração mais curta do contrato de locação (um ano, por exemplo, em vez de dois), no caso de as rendas começarem a cair. Isso liberará o seu negócio mais cedo para encontrar um melhor conjunto de termos. Isso pode não ser a melhor abordagem, no entanto, se o seu negócio exigir um compromisso de local fixo, como um restaurante sofisticado.
Falando do termo de locação, preste atenção especial a esta parte do contrato de locação. Se você estiver satisfeito com o local e se o pedido de locação de sua empresa foi aprovado pelo locador, a próxima grande dúvida é o próprio prazo do arrendamento. Algumas empresas, como restaurantes, exigem um prazo de locação mais longo, mas para a maioria das pequenas empresas, um prazo de um ou dois anos com períodos de renovação opcionais é mais comum e geralmente mais adequado para o inquilino. Você terá tempo e certeza suficientes para estabelecer suas operações e atrair o fluxo certo de clientes ou clientes para esse local, mas sua empresa não estará vinculada a um longo prazo.
Finalmente, preste atenção a muito mais do que apenas o valor do aluguel. Outros custos, dependendo do tipo específico de estrutura de leasing que você está oferecendo, podem adicionar despesas substanciais às despesas do seu prédio e sobrecarregar seu orçamento. Se a sua empresa for responsável pelos custos e despesas adicionais ao aluguel, é importante obter uma estimativa desses custos para criar um orçamento e uma estimativa precisos para as finanças da sua empresa.Esses chamados custos ocultos podem incluir manutenção ou manutenção da área comum e podem ser bastante substanciais. Para garantir os termos mais favoráveis possíveis, considere pedir um limite máximo ou máximo que você possa possivelmente ser avaliado para esses itens ou, alternativamente, considere trocar a estrutura por um em que o proprietário assuma esses custos e sua empresa pague um aluguel maior. Isso adicionará certeza ao seu orçamento e tornará as projeções financeiras muito mais fáceis e precisas.
