Se você estiver no ramo de investimentos em imóveis comerciais, estará familiarizado com os critérios de subscrição de empréstimos, como o índice de empréstimo-valor (LTV) e o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR). Os bancos geralmente usam essas métricas para decidir se devem fazer o empréstimo. O rendimento da dívida é o novo garoto no bloco de subscrição. Os credores gostam porque, ao contrário do LTV e do DSCR, não se baseiam no valor de mercado, período de amortização e taxa de juros que podem ser manipulados ou que mudam com o tempo.
Dicas
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O rendimento da dívida calcula o risco associado a uma hipoteca imobiliária comercial dividindo a receita operacional líquida da propriedade pelo valor do empréstimo.
Testes de Risco para Empréstimos Comerciais
A maioria dos bancos aplica dois testes para avaliar o risco associado a um empréstimo imobiliário comercial: o índice de cobertura do serviço da dívida e o índice do valor do empréstimo. A fórmula do DSCR avalia se a receita operacional líquida da propriedade - todos os aluguéis e receitas da propriedade menos suas despesas operacionais - excede os pagamentos da hipoteca com um buffer saudável, então você ainda tem dinheiro suficiente para pagar o empréstimo, mesmo que as despesas subam ou o aluguel cai. Por exemplo, um credor pode exigir uma receita operacional líquida (NOI) de US $ 1,50 para cada US $ 1 emprestado.
O rácio LTV representa o montante da garantia hipotecária dividido pelo valor da propriedade. Então, se você emprestou US $ 500.000 para financiar um prédio de US $ 800.000, o LTV seria de 62,5%. Um LTV baixo de cerca de 75 por cento ou menos significa que o banco tem uma boa chance de conseguir seu dinheiro de volta em uma venda de encerramento, mesmo se a propriedade se tornou menos valiosa ao longo do tempo.
O que é um rendimento da dívida?
O problema com o LTV é que ele muda conforme o valor de mercado da propriedade muda, por isso é difícil obter uma medida estática de risco com essa métrica. Da mesma forma, como o cálculo do DSCR depende da taxa de juros e do período de amortização do empréstimo, você pode manipular esses fatores para aumentar o DSCR. Por exemplo, aumentar o período de amortização de 20 anos para 25 anos poderia alcançar um pagamento de empréstimo anual menor e, assim, aumentar o ICSD para níveis aceitáveis, mesmo que o empréstimo custasse mais ao longo do tempo. Para compensar essas falhas, os credores normalmente colocam o rendimento da dívida no mix de subscrição. O rendimento da dívida oferece outra maneira de medir o risco de um empréstimo imobiliário comercial usando apenas o NOI e o montante total do empréstimo.
Como calcular o rendimento da dívida
A matemática é simples para calcular o rendimento da dívida: divida a receita operacional líquida da propriedade pelo valor do empréstimo proposto. Por exemplo, suponha que você esteja comprando um prédio de US $ 1 milhão e o NOI seja de US $ 50.000 por ano. Você tem US $ 300.000 em dinheiro e gostaria de emprestar US $ 700.000 para comprar o prédio. O credor calcula um rendimento de dívida de US $ 50.000 / US $ 700.000 ou 7,14%. Os credores geralmente estabelecem rendimentos mínimos de dívida antes de aprovar uma hipoteca. Assim, você verá que os credores invertem o cálculo para calcular o empréstimo hipotecário, onde o NOI dividido pelo rendimento da dívida dá o valor máximo do empréstimo. Por exemplo, se o credor exigir um rendimento de dívida de 10%, então nossa propriedade NOI de US $ 50.000 só se qualificará para um empréstimo de US $ 500.000.
Rendimento da dívida versus taxa de cobertura
Investidores imobiliários de olhos árabes reconhecerão que a definição do rendimento da dívida se parece muito com uma taxa máxima, que compara o NOI ao preço do prédio - US $ 50.000 / US $ 1 milhão no exemplo acima ou 5%. A semelhança é intencional. Isso porque o credor está usando a fórmula de rendimento efetivo para entender que tipo de retorno sobre o investimento ele pode esperar em seu dinheiro se tiver que fechar. Um rácio de rendimento de dívida mais elevado significa que há mais rendas a pagar em relação ao tamanho do reembolso do empréstimo, pelo que existe uma boa chance de o banco não perder se o mutuário não pagar um pagamento de hipoteca.
O que é um bom rendimento da dívida?
Em todo o setor imobiliário comercial, o típico rendimento mínimo aceitável da dívida é de 10%. No entanto, o número real que você está cotado dependerá do tipo de propriedade, força financeira do inquilino e taxas de juros. Tipos de propriedade de risco, como hotéis, que podem ter taxas de vacância flutuantes e um NOI imprevisível, normalmente exigem rendimentos de dívida mais elevados do que investimentos de escritório mais estáveis. No credor falar, um maior rendimento da dívida indica "menor alavancagem", o que indica um menor risco de crédito.
