Os projetos de construção, sejam residenciais ou comerciais, têm uma coisa em comum: a variabilidade. O intervalo de tempo a partir da data em que o lance é submetido pelo contratado até a data de início do projeto pode ser de meses, se não anos. A maioria dos contratados tem cláusulas para se proteger no caso de longos períodos de tempo entre a adjudicação do contrato e a abertura do terreno, porque o preço dos materiais, mão de obra e custos regulatórios podem mudar. Outro problema comum são as alterações introduzidas pelo cliente.
Soma estipulada
Uma soma estipulada, também conhecida como um contrato global, transfere toda a responsabilidade pelos custos do cliente para o contratado. Por esse motivo, ao enviar uma proposta, o contratado geralmente cria uma grande margem para acomodar despesas imprevistas. Na maioria dos contratos de soma estipulados, o contratado também concorda com um cronograma específico, um sistema de relatórios gerenciais ou um programa de controle de qualidade. Se o empreiteiro fizer uma oferta baixa para ganhar a licitação, ele poderá perder dinheiro no contrato, a menos que exerça controle estrito de tempo e despesa. Um lance alto, por outro lado, pode não ganhar o contrato.
Tipos de contratos de custo-mais
Os contratos de custo acrescido representam uma tentativa de mitigar parte do passivo das despesas do projeto. Existem vários tipos de estruturas de contrato com custo acrescido, incluindo as opções de custo mais a porcentagem fixa, custo mais taxa fixa e custo mais variável.
Considerações sobre custo-benefício
Um contrato de custo mais porcentagem fixa coloca a responsabilidade no cliente e raramente é usado, a menos que haja alguma urgência associada à necessidade de a instalação ser construída. Não dá incentivo ao contratante para colocar o projeto dentro do orçamento. Um contrato de custo fixo acrescido da taxa fixa coloca a responsabilidade do custo no cliente, mas também apresenta ao contratante o incentivo para concluir o projeto rapidamente. Um contrato de porcentagem de custo-mais-variável fornece um incentivo para que o empreiteiro lance o trabalho com precisão, pois seu percentual será maior se o trabalho ficar abaixo do orçamento e menor se o trabalho custar mais do que o estimado.
Custo máximo garantido
O custo máximo garantido, chamado G-Max, é uma estrutura de contrato alternativa que pode ser usada somente com um projeto bem definido, no qual o cliente faz pouca ou nenhuma alteração durante a construção. A responsabilidade de colocar o projeto dentro ou abaixo do orçamento é do contratante, que estima um custo máximo, semelhante a um contrato de soma estipulado. Qualquer economia de custo, a critério do cliente, pode ser dividida com o contratado, mas isso depende dos termos negociados no contrato.
