O valor terminal é o valor descontado de todos os fluxos de caixa após o ano terminal. Este é o ano em que o período de investimento termina. Fluxo de caixa descontado é o desconto dos fluxos de caixa futuros para o presente. Imóveis comerciais incluem edifícios de escritórios, shoppings, fábricas e terrenos vagos. O valor terminal é um componente chave da avaliação de ativos.
Calcular o valor terminal, assumindo que a propriedade aumenta em valor por uma taxa anual constante até o ano final. A fórmula do valor terminal é: CV_ (1 + r) ^ t, onde CV é o valor atual da propriedade imobiliária, r é a taxa de desconto et é o ano terminal. Você pode usar a taxa atual de inflação para a taxa de desconto. Por exemplo, se o valor atual for $ 1.000, o ano final é 5 e a taxa de inflação é 2%, o valor final é $ 1.104,08: 1.000_ (1 + 0,02) ^ 5. Há dois problemas com essa abordagem: Primeiro, você está assumindo que a estimativa do valor atual da propriedade imobiliária comercial é a correta, ou seja, nem muito alta nem muito baixa; e segundo, que haverá um crescimento constante e constante em seu valor até o ano final. É improvável que essas suposições se mantenham por um longo período de tempo. Por estas razões, uma abordagem alternativa é frequentemente usada.
Calcule o valor terminal assumindo uma taxa de crescimento de fluxo de caixa constante em perpetuidade, começando no ano terminal. A fórmula do valor terminal é: CF / (r - g), onde CF é o fluxo de caixa gerado pela propriedade no ano terminal, g é a taxa de crescimento anual constante do fluxo de caixa, e r é a taxa de desconto. Por exemplo, se o fluxo de caixa começando no ano terminal 5 for $ 100, a taxa de desconto for 8% e a taxa de crescimento anual constante do fluxo de caixa for 2%, o valor terminal será $ 1.666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Observe que, se você assumir uma taxa de crescimento de fluxo de caixa anual constante zero (g), a fórmula do valor terminal será simplificada para CF / r (fluxo de caixa dividido pela taxa de desconto).
Calcule o valor atual do valor terminal, que é efetivamente um fluxo de caixa futuro único. A fórmula do valor presente é TV / (1 + r) ^ t, onde TV é o valor terminal no ano t, e r é a taxa de desconto. Por exemplo, se o valor do terminal for $ 1.000 no ano 10 e a taxa de desconto for 4%, o valor atual será $ 675,56: 1.000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Dicas
-
A taxa de desconto para ativos é geralmente o custo de capital da empresa (ou seja, seu custo de tomar dinheiro emprestado).
