Taxa de CAP significa taxa de capitalização. É uma métrica que descreve a taxa de retorno de um investimento imobiliário com base na quantidade de aluguel que você espera obter. Os investidores usam a taxa de CAP ao tomar uma decisão de compra, uma vez que ela ajuda a determinar qual propriedade de investimento dará o melhor retorno sobre seu dinheiro.
Dicas
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A taxa de CAP mostra a taxa potencial de retorno de um investimento imobiliário. Se você fosse comprar uma propriedade por dinheiro, a taxa da PAC representaria o retorno anual que você receberia pelo seu dinheiro.
Definição da taxa de CAP
A taxa de CAP é a razão entre a receita operacional líquida derivada de uma propriedade e o valor do ativo da propriedade. Em termos simples, o aluguel líquido é dividido pelo preço de venda. O valor resultante representa a porcentagem de retorno que você receberia de um investimento em propriedade em dinheiro. Os investidores usam a taxa de CAP para dimensionar rapidamente um investimento em potencial em relação a outras propriedades de investimento. Como um dos principais componentes é a receita de aluguel, as taxas de CAP são geralmente projetadas com base em uma estimativa de aluguéis prováveis.
Calculando uma taxa de CAP
Para descobrir uma taxa de CAP, vamos dar uma olhada em uma propriedade que está no mercado por US $ 400.000. Imagine que a propriedade alugue por US $ 25.000 por ano, e haverá US $ 5.000 em despesas como reparos, marketing e custos de seguro; a receita operacional líquida é de US $ 25.000 menos US $ 5.000 ou US $ 20.000. A taxa de CAP é de US $ 20.000 dividido por US $ 400.000, ou 5%. No setor imobiliário comercial, é comum dizer que essa propriedade vendeu a uma taxa de 5% da PAC, o que significa que seu investimento em dinheiro de US $ 400.000 deve gerar um retorno anual de 5%.
Taxa de CAP compara o risco
As taxas de CAP são uma maneira fácil de avaliar o risco associado a um investimento em propriedade em relação a um investimento "seguro", como títulos do governo. Suponha, por exemplo, que você coloque seu dinheiro de US $ 400.000 em notas do tesouro de 10 anos - considerado um investimento de muito baixo risco - rendendo cerca de 2,5% ao ano. Agora, você está comparando retornos de 5% para a propriedade comercial versus 2,5% para os títulos do governo. O rendimento adicional de 2,5% reflete o risco adicional que você assume além dos títulos livres de risco, como a expiração do arrendamento, as flutuações do valor da propriedade e se os locatários realmente pagarão no prazo.
Boa versus má taxa de PAC
As taxas de CAP correspondem ao nível de risco em uma transação, portanto, se uma taxa de CAP é boa ou ruim, depende de quão avesso ao risco você é. No exemplo acima, você poderia dobrar a taxa de CAP para 10% comprando um edifício de preço reduzido fora do distrito comercial central por apenas US $ 200.000, presumindo que ele ainda alugue US $ 20.000 por ano. Agora, você está assumindo o risco de que haja uma demanda de inquilino por esse local e que a demanda continuará forte no longo prazo. Como investidor, você não quer uma taxa de CAP menor do que os rendimentos de títulos seguros. Além disso, o desafio é descobrir a taxa correta de PAC com base no grau de risco do negócio.
