Propriedades impedidas que são vendidos nas etapas do tribunal realmente compõem a segunda fase do processo de encerramento. O primeiro passo é chamado de pré-encerramento, e é quando o banco ou titular de hipoteca começa as etapas para recuperar a propriedade e ativos. A fase final, pós-encerramento, acontece após o leilão e ocupa um período de tempo especificado antes que o maior lance possa realmente tomar posse da propriedade.
Pré-Foreclosure
O processo de pré-encerramento começa quando o primeiro pagamento é perdido em um empréstimo hipotecário. A conta é sinalizada e o titular da hipoteca vigia a conta por pagamentos atrasados ou em falta. Uma vez que a conta é considerada muito inadimplente, o titular da hipoteca começa a papelada para ter a propriedade vendida em um leilão do tribunal. Esta documentação geralmente inclui a apresentação de uma notificação de intenção com as autoridades locais apropriadas e a publicação no jornal de que a propriedade será vendida em uma data específica.
O leilão do tribunal
Na maioria dos estados, a licitação de propriedades vendidas em um leilão do tribunal pode começar antes do dia da venda. Esses dias extras são adicionados para os proprietários de casas pela primeira vez fazerem uma oferta na propriedade; se uma oferta recebida for alta o suficiente para satisfazer o titular da hipoteca, ela será aceita e o leilão real será cancelado. Se nenhum lance for recebido durante os dias de pré-leilão, a propriedade será vendida nos degraus do tribunal. Em alguns estados, o titular da hipoteca tem o direito de especificar a menor quantidade de dinheiro que ele levará (chamado de reserva) para a propriedade que está sendo vendida. Muitas vezes, uma propriedade de leilão venderá muito abaixo do valor de mercado, tornando a licitação em leilão uma atividade favorita de especuladores imobiliários e outros investidores.
Pós-encerramento
Em mais de 12 estados, há um período de espera antes que o maior licitante possa tomar posse da propriedade. Este tempo é permitido para que quaisquer impostos e outros ônus e sub-penhoras possam ser liquidados antes que a venda seja finalizada. Muitos estados permitirão ao proprietário original recomprar a propriedade pelo preço da proposta mais alta.
Desvantagens
Embora a obtenção de uma propriedade privilegiada por um preço menor possa parecer uma barganha, há vários fatores a serem lembrados. Por um lado, os proprietários originais podem ainda estar morando em casa, e o novo comprador pode precisar de ajuda legal para despejá-los. Em segundo lugar, os antigos proprietários podem ter destruído o interior quando saíram, fazendo reformas ou reformando a propriedade mais cara. Para execuções hipotecárias vendidas nos degraus do tribunal, uma inspeção da propriedade de antemão não é geralmente fornecida. A terceira desvantagem é que 100% do preço à vista que foi licitado é devido quando o lance é declarado vencedor.
