As notas de fluxo de caixa são comuns em transações imobiliárias em que o comprador não pode obter financiamento para uma compra de propriedade. Para garantir a venda, o comprador paga o adiantamento e assina uma nota de fluxo de caixa - essencialmente uma promissória - prometendo pagar ao vendedor o saldo do preço, com juros, em parcelas por um certo número de meses até que a dívida seja paga. pago. A nota é negociável, e os detentores de notas que preferem uma quantia imediata de dinheiro podem vender a nota a terceiros. No entanto, conectar compradores e vendedores de fluxo de caixa pode ser um desafio.
Visite o seu tribunal do condado. Pesquise os registros públicos que listam o proprietário da hipoteca de uma propriedade. Encontrar propriedades que foram financiadas por credores privados. Crie uma lista desses emprestadores e propriedades.
Escreva uma carta explicando que você está no negócio de fluxo de caixa e que está procurando detentores de notas que estejam interessados em vender suas notas. Envie a carta para os credores privados na sua lista. Siga a carta com um telefonema. Crie uma lista de bancos de dados de detentores de notas que desejam vender.
Anuncie seu desejo de comprar notas de fluxo de caixa em jornais locais, revistas de investimento e sites de imóveis. Adicione todos os leads ao seu banco de dados.
Telefone agentes imobiliários locais, corretores de hipotecas, bancos e agentes de custódia. Pergunte se eles possuem alguma anotação ou se você pode encaminhá-la para alguém que tenha. Siga esses leads para encontrar as notas de fluxo de caixa disponíveis que os titulares estão dispostos a vender.
Analise as notas em seu banco de dados. Verifique o principal devido na nota, o prazo, a taxa de juros e o mecanismo de pagamento. Verifique se a nota é garantida por um primeiro ou segundo penhor contra a propriedade.
Indique um agente imobiliário que possa avaliar o valor da garantia que garante a nota. Os investidores precisarão dessas informações antes de se comprometerem a comprar.
Classifique as notas em ordem de valor usando as informações obtidas nas etapas 5 e 6. Como regra geral, o valor da nota é relativo ao perfil de risco - quanto mais arriscada a nota, menor o preço e vice-versa. O perfil de risco de uma nota normalmente inclui as informações que você analisou na etapa 5, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do FICO do tomador. Por exemplo, altos índices de LTV - o valor da casa em comparação com o saldo pendente da dívida - são mais arriscados que os LTVs baixos.
Localize potenciais compradores para suas notas de fluxo de caixa, anunciando nos mesmos recursos que você usou na etapa 3. Entre em contato com agências imobiliárias locais que podem colocá-lo em contato com investidores locais. Você também pode criar um site dedicado ao seu negócio de corretagem. Os clientes não acontecem durante a noite, então seja paciente. Pode levar algum tempo para que sua rede alcance um público.
Indique um advogado para redigir seus termos e condições de corretagem. A principal provisão será a taxa de seu corretor, que geralmente é uma porcentagem fixa do preço pago pela nota.
Negocie o preço e as condições de venda entre o vendedor da nota e o investidor. Porque o investidor coloca o dinheiro, ele faz a oferta de preço com base em sua avaliação de investimento. Como intermediário, seu trabalho é ajudar as partes a chegarem a um acordo. Você ganha sua taxa com o trabalho que você colocou de antemão - encontrando as notas, avaliando a propriedade e assim por diante - e para facilitar o negócio.
Dicas
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Compradores e vendedores também usam notas de fluxo de caixa em transferências de título de automóvel, empréstimos comerciais e várias outras transações de dívida.
Aviso
Descubra se você precisa de uma licença estadual ou qualificações exigidas pelo estado antes de iniciar sua corretora de notas de empréstimo.
Observe que a intermediação exige muito tempo e energia, e você precisará estabelecer uma campanha publicitária agressiva. Provavelmente não é um esquema de enriquecimento rápido. Cuidado com os cursos de treinamento e serviços de orientação que sugerem o contrário.
