O valor justo de mercado de uma propriedade é o valor de uma propriedade no mercado aberto sem fatores externos. Este valor tem muitos usos importantes e é essencial em divórcios, ao calcular impostos, para vendas de casas e sinistros de seguros. Embora qualquer propriedade tenha um valor de mercado justo teórico, determinar o valor real pode ser quase impossível. É por isso que existem muitos métodos diferentes para calcular o valor justo de mercado, cada um dos quais pode ser mais ou menos preciso com base nas especificidades de uma determinada propriedade.
O que é valor justo de mercado?
O justo valor de mercado é um daqueles conceitos aparentemente simples que podem se tornar incrivelmente complexos na prática. Simplificando, o valor justo de mercado é o preço pelo qual uma determinada propriedade seria vendida no mercado aberto atual, sem pressões externas, como restrições de tempo ou financeiras. Essencialmente, o termo refere-se ao preço mais baixo que um vendedor estaria disposto a aceitar e ao preço mais competitivo que um comprador estaria disposto a pagar se não estivesse com pressa de comprar ou vender, não estivesse sujeito a restrições financeiras, e ambos tivessem um conhecimento razoável dos fatos pertinentes. O valor de mercado justo está sujeito a oferta e demanda e vai subir e descer com base no mercado atual.
Por que o valor de mercado justo é importante
O valor justo de mercado é uma avaliação imparcial de um ativo. Não é afetado pela situação financeira ou emocional de um comprador ou vendedor. Por esta razão, o conceito é frequentemente utilizado para fins legais, na maioria das vezes envolvendo impostos, seguros e transações imobiliárias. Ele também pode ser usado em acordos de divórcio para garantir que ambas as partes recebam uma participação financeira igual dos ativos, embora ambas as partes não possam possuir partes iguais de todos os bens reais envolvidos no divórcio. Os governos também usam o domínio para propósitos de domínio eminentes quando eles confiscar propriedade de seus proprietários e reembolsá-los com base no valor justo de mercado.
Valor justo de mercado e impostos
Valores de mercado justos são úteis ao determinar o valor de uma propriedade usada em uma dedução de imposto após uma perda de acidente ou para doações de caridade. Por exemplo, se um proprietário de um veículo doa seu carro para a Boa Vontade, ele pode compensar o valor justo de mercado com base no que o carro valeria em uma transação de mercado aberto.
O valor justo de mercado para fins fiscais tem sido objeto de muitos processos judiciais do IRS, pois pode ser difícil de determinar. Se a pessoa que doou seu carro para a Good Will está procurando o valor justo de mercado de seu veículo, por exemplo, ele poderia olhar para vendas comparáveis no eBay Motors. Ele também poderia usar o valor que pagou pelo carro se o comprou recentemente, basear seu preço em uma avaliação de um especialista local ou calculá-lo de várias outras maneiras. Mas cada um desses métodos pode resultar em um preço diferente, por isso, se o IRS acredita que seu valor justo de mercado é muito alto, eles poderiam examiná-lo como resultado.
O valor justo de mercado também é usado para determinar o valor de uma casa para impostos sobre propriedade. A diferença entre o preço de compra e o valor justo de mercado flutua com o passar do tempo, e é por isso que esse valor deve ser avaliado regularmente por um avaliador de impostos municipais ou por um administrador de avaliação de propriedades.
Os tribunais de sucessões também usarão o valor justo de mercado das propriedades para fins tributários, uma vez que isso pode ajudar a determinar quanto os beneficiários do falecido precisam pagar em impostos imobiliários. Esse valor é particularmente importante nesses casos, porque geralmente, se a propriedade herdada não for mantida pela família, ela será vendida rapidamente, portanto, o valor não pode ser calculado com precisão pelo que é vendido. Além disso, o valor justo de mercado deve ser estabelecido em tribunais de inventário, pois muitos bens são herdados por múltiplos beneficiários que devem determinar um valor justo de mercado se uma pessoa desejar manter a propriedade e conceder aos outros beneficiários uma parcela justa do valor da propriedade.
Usos imobiliários
Quando um proprietário decide vender sua propriedade, é benéfico para ela entender o valor justo de mercado antes de listar para saber para o que deve vendê-lo. Ela não gostaria de listar a casa por muito pouco, mas da mesma forma não gostaria de listar a casa por tanto que isso prejudicaria os compradores.
Valor justo de mercado para o seguro
O setor de seguros também depende em grande parte dos valores justos de mercado para o reembolso de propriedades danificadas ou destruídas. Por exemplo, se uma casa for destruída em um incêndio, a companhia de seguros usará o valor justo de mercado de uma propriedade para determinar quanto pagar pela reivindicação. Este número não leva em conta a ligação emocional da pessoa com a propriedade, o que significa que o valor real pago através da reivindicação pode ser muito menor do que uma pessoa estaria disposta a aceitar se tentassem vender a propriedade antes que ela fosse destruída.
Diferenças de termos semelhantes
Enquanto o "valor de mercado" se refere ao preço de um ativo em um mercado real, o valor justo de mercado representa o valor da propriedade em um mercado hipotético perfeito, onde compradores e vendedores estão em pé de igualdade. Embora o valor real de mercado de uma casa esteja disponível em uma listagem de propriedades, o valor justo de mercado de uma casa não é tão fácil de calcular. O valor real de mercado pode ser maior do que o valor justo de mercado em muitos casos, se o vendedor supervaloriza sua propriedade ou menor se o vendedor está tentando fazer uma venda rápida por desespero.
O "valor avaliado" de uma propriedade é um conceito semelhante, mas porque se refere à opinião de apenas um avaliador sobre o valor do item, não o verdadeiro valor justo de mercado, pois pode variar de avaliador a avaliador. Os avaliadores usam padrões, diretrizes, regulamentações locais, tendências econômicas e vendas comparáveis para determinar o valor justo de mercado de uma propriedade. Na maioria dos casos em que o valor justo de mercado é exigido, o valor avaliado é considerado aceitável, no entanto, os valores avaliados geralmente podem ser um pouco maiores do que o verdadeiro valor justo de mercado.
Finalmente, o "valor avaliado" é o valor de uma propriedade, conforme determinado por um avaliador de impostos local ou administrador de avaliação de propriedade. Este valor é usado para calcular impostos de propriedade. De um modo geral, o valor avaliado de uma propriedade será baseado na última vez em que foi vendida, em inspeções residenciais recentes e em vendas comparáveis de casas. Como o valor avaliado, o objetivo dessas avaliações é determinar o valor justo de mercado, mas as avaliações são limitadas pelo fato de que elas são apenas uma opinião de uma pessoa. Embora o valor avaliado deva assemelhar-se ao valor justo de mercado, é geralmente um pouco menor. Os valores estimados são valores públicos e podem ser acessados em determinados sites ou no escritório do avaliador local.
Análises comparativas de mercado
Existem muitas maneiras de determinar o valor justo de mercado, e embora haja, hipoteticamente, um valor justo de mercado definitivo de uma determinada propriedade, todo método de calcular o valor provavelmente resultará em um número diferente. O método mais comum para calcular o valor justo de mercado é fazer uma análise comparativa do mercado. Isso envolve olhar para outras propriedades comparáveis no mercado ou propriedades comparáveis que recentemente foram vendidas nos últimos dois a três anos.
Em mercados como o imobiliário, é importante considerar a localização dos imóveis à venda, mas com itens como colecionáveis e antiguidades, pode ser melhor olhar para vendas recentes comparáveis em todo o mundo, já que os colecionadores geralmente não limitam suas compras a uma área local. Quando análises comparativas de mercado envolvem imóveis, elas geralmente são realizadas por agentes imobiliários licenciados e devem envolver comparações com casas com metragem quadrada semelhante, em condições semelhantes e com um número similar de quartos. Eles também devem incluir apenas casas vendidas pelo valor justo no mercado aberto, não casas vendidas em execuções hipotecárias ou vendidas a preços extremamente baixos ou altos.
Avaliações profissionais de mercado justo
Outra maneira comumente usada para determinar o valor justo de mercado de uma propriedade é contratar um avaliador. Os avaliadores devem se especializar no tipo de propriedade que estão examinando. Por exemplo, um avaliador imobiliário é um profissional certificado com experiência e treinamento para determinar o valor da propriedade, enquanto um avaliador de arte tem amplo conhecimento do mundo da arte, história da arte e tendências atuais nas vendas de obras de arte. Os avaliadores usam tanto análises competitivas de mercado quanto outros fatores, como tendências econômicas, para determinar o valor justo de mercado de uma propriedade. Muitos credores exigem uma casa passar por uma avaliação profissional antes de aprovar empréstimos para a propriedade.
Custo de Substituição de Propriedade
O custo de reposição de propriedade é comum tanto para as companhias de seguros quanto para fins de baixa de impostos. O custo de substituição é muitas vezes semelhante a uma análise de mercado competitiva, na medida em que pode envolver a observação dos preços de venda de propriedades comparáveis. Por exemplo, se você bater o seu carro, a companhia de seguros só precisa dar-lhe o valor de mercado justo do carro para substituí-lo por um carro em condições semelhantes.
Quando um item, como uma casa, precisa ser reconstruído, o custo de reposição precisa levar em conta esses custos. Por exemplo, se sua casa foi destruída em um tornado e teve que ser reconstruída, isso pode ter custado US $ 250 mil no ano passado, mas reconstruir a mesma casa com novos materiais pode custar US $ 300 mil.
O preço de venda
Em alguns casos, o preço de venda pode ser usado para determinar o valor justo de mercado de uma propriedade. Isso geralmente só se aplica se a venda foi recente e se foi em um mercado aberto sem pressões externas. Se uma casa foi comprada no ano passado com um valor que foi considerado justo tanto para o comprador quanto para o vendedor, por exemplo, isso poderia ser considerado o valor justo de mercado para fins fiscais. Depois de cerca de três a quatro anos, esse valor provavelmente não refletirá mais o mercado atual e uma avaliação deve ser realizada antes que o valor do imposto predial seja determinado.
Avaliações de terceiros
Se você já olhou para casas em um site como o Zillow, você deve ter notado que mesmo as casas que não estão à venda têm valores listados nelas (no caso do Zillow, elas são chamadas de "Zestimates"). Essas avaliações de propriedade são calculadas usando fatores como vendas locais recentes e registros fiscais públicos. Cada site tem uma fórmula proprietária exclusiva, e é por isso que os valores podem variar muito de site para site.
Uma empresa chamada HouseCanary afirma ter as avaliações de propriedades mais precisas on-line que incorporam todos os dados de mercado disponíveis em suas análises. De acordo com o site, a taxa de erro do verdadeiro valor justo de mercado não deve ser superior a 3,6%, o que significa que o site poderia ter as avaliações domésticas de mercado mais precisas disponíveis on-line.
