As regras de controle de aluguel e subsídio de aluguel em muitas cidades criam situações em que os locatários geralmente pagam aluguéis significativamente abaixo das taxas de mercado. Como resultado, os pagamentos de aquisição de locação para o locatário pelo locador são comuns. Como esses pagamentos podem ser substanciais, é importante entender o tratamento tributário tanto para o arrendatário quanto para o arrendador.
Controle de aluguel e situações semelhantes de subsídio de aluguel são comuns em muitas das principais cidades dos Estados Unidos. Combinado com elevados valores de imóveis urbanos, as diretrizes podem criar variações substanciais entre o aluguel justo do mercado e o aluguel efetivamente pago pelo inquilino, também conhecido como locatário. Portanto, os senhorios, também conhecidos como locadores, podem muitas vezes oferecer a esses arrendatários incentivos significativos em dinheiro para desocupar seu apartamento e cancelar o arrendamento. Após o cancelamento da locação, o aluguel controlado ou subsidiado pode ser alugado recentemente em aluguéis mais altos no mercado justo. Este processo é conhecido como uma compra de locação.
Tratamento de Locador
O locador que faz o pagamento é necessário para capitalizar o valor do pagamento da compra - ele não pode ser imediatamente reivindicado como uma dedução para fins de imposto de renda. O pagamento de aquisição pode então ser deduzido ao longo de vários períodos futuros por meio de amortização. O período de amortização varia dependendo do uso do espaço subseqüente à compra. Se a propriedade for imediatamente arrendada sob condições mais favoráveis para o locador, a aquisição será amortizada ao longo da vida do arrendamento subsequente. No entanto, se a propriedade for posteriormente renovada antes de ser alugada novamente, a compra normalmente será considerada como parte da propriedade real e deverá ser deduzida durante a vida associada da propriedade real, geralmente de 27,5 ou 39 anos.
Tratamento de Locatários
O Internal Revenue Code e a subsequente jurisprudência interpretativa estabeleceram que a compra de um inquilino pode ser considerada um ganho de capital se a propriedade de aluguel subjacente for ela própria um ativo de capital. Isso é altamente benéfico, pois os ganhos de capital de longo prazo são tributados com alíquotas especiais reduzidas. Infelizmente, a maioria das regras de controle de aluguéis e subsidio de aluguéis aplica-se apenas aos contribuintes de renda individual que estão usando sua propriedade alugada para uso pessoal. O IRS não permite que estes contribuintes reivindiquem o tratamento de ganhos de capital no pagamento da aquisição da locação. Em vez disso, o valor do pagamento deve ser reconhecido como receita ordinária no ano recebido.
Melhorias do Inquilino
É possível ao locatário, parcial ou totalmente, evitar o tratamento ordinário de renda do pagamento da locação de locação se a totalidade ou parte do pagamento puder ser categorizada como um reembolso para melhorias do inquilino. Normalmente, como os arrendatários de controle de aluguéis têm o direito de renovar os arrendamentos ao longo de vários anos, eles podem fazer investimentos substanciais para melhorar o valor de seus bens arrendados, já que, aos olhos deles, seus direitos de renovação de longo prazo são quase equivalentes a propriedade. Se o pagamento da aquisição estiver estruturado para permitir o reembolso dessas melhorias, a parte da aquisição categorizada como reembolso poderá não precisar ser reconhecida pelo arrendatário como receita ordinária.
