O velho ditado sobre imóveis - localização, localização, localização - é um fator enorme no custo médio de espaço de varejo por metro quadrado. Cidade ou cidade pequena, centro movimentado ou rua secundária, lado ensolarado ou lado sombrio - estes determinam os preços médios locais. Pode valer a pena pagar mais por um local se se traduz em maior tráfego de pedestres. Para lojas de destino, no entanto, pode compensar estar um pouco fora do caminho bem trilhado.
Dicas
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Os espaços de varejo na Grande Nova York são um ótimo exemplo de quanto a localização influencia os preços. Em St. George, em Staten Island, o espaço pode ser adquirido por apenas US $ 10 por metro quadrado, mas a apenas 40 minutos, na cobiçada Upper Fifth Avenue de Manhattan, lojas pagam até US $ 3.900 por pé quadrado na segunda maior do mundo rua de varejo caro.
Principais considerações
Uma loja autônoma não recebe o bônus embutido do tráfego de pedestres estabelecido que uma loja bem posicionada de um shopping recebe, e isso geralmente se traduz em um custo menor por metro quadrado. Estar localizado fora de uma rampa de saída da rodovia torna o espaço mais acessível do que estar escondido em uma rua de pedestres popular. Mas cada um desses espaços é ideal para diferentes lojas.
Entre as muitas questões que você precisa ponderar são: estacionamento incluído? Você vai pagar a manutenção da área comum do locador nos caminhos do shopping ou na manutenção do estacionamento? O senhorio cobrará você pelo seguro contra danos? Estes podem ser complementos no topo do preço listado por metro quadrado, mas devem ser incluídos nos seus cálculos.
Os preços do espaço de varejo variam de rua para rua, muito menos de cidade para cidade e de estado para estado. Por exemplo, Lincoln, Nebraska, os preços poderiam ser proibitivos regionalmente, mas ser uma risada para um empresário de Manhattan. É imperativo que você conheça os custos locais e as capacidades de vendas por metro quadrado em seu setor regionalmente, pois esse velho ditado também se aplica ao espaço de varejo: não desperdice, não queira. Não pague por espaço que você não pode converter em receita, basicamente.
Leasing de um espaço
Os espaços de varejo na Grande Nova York são um ótimo exemplo de quanto a localização influencia os preços. Em St. George, em Staten Island, o espaço pode ser adquirido por apenas US $ 10 por metro quadrado, mas a apenas 40 minutos, na cobiçada Upper Fifth Avenue de Manhattan, lojas pagam até US $ 3.900 por pé quadrado na segunda maior do mundo rua de varejo caro.
Enquanto isso, a Lincoln Road, em Miami, é a sexta maior loja de varejo do país, e os varejistas pagam uma média de US $ 350 por pé quadrado. O número 10 dessa lista é o Highland Park Village, em Dallas / Fort Worth, com uma média de US $ 175 por pé quadrado. Quando o leasing, o preço por pé quadrado é geralmente um preço de locação anual, então é preciso um cálculo mensal para obter o total mensal: multiplique o número de pés quadrados no espaço pelo preço por pé quadrado e divida por 12. O resultado é US $ 28 por pé quadrado para um espaço de 978 metros quadrados que funciona para US $ 2.282 por mês.
Um estudo de caso em Cleveland
Para uma perspectiva de altos e baixos em uma cidade típica, considere Cleveland, onde as vagas de varejo estão subindo em uma economia estagnada. A estagnação afeta os preços de um bairro para outro, à medida que os moradores se mudam, as ruas se deterioram e os padrões de tráfego mudam. Enquanto isso, outras áreas, especialmente nos subúrbios, crescem à medida que as pessoas olham para os bairros que percebem como sendo melhores para seu estilo de vida.
A média regional de Cleveland no início de 2017 no espaço de varejo foi de US $ 12,13 por pé quadrado, graças a uma média de 11% de taxa de vacância em espaços de varejo em toda a cidade. Como em qualquer cidade, as vagas impactam drasticamente os preços e são um grande fator de alavancagem nas negociações. Uma área de Cleveland com 26 por cento de vagas está pedindo menos de US $ 8 por pé quadrado, mas onde há apenas 1,5 a 3 por cento de vacância, os proprietários estão pedindo entre US $ 22 e US $ 25,88 por metro quadrado. É tudo sobre oferta e demanda.
O preço não é tudo o que importa
Uma ótima taxa em um espaço de varejo pode ser enganosa. Qual é o ponto de pagar US $ 7 por pé quadrado se você não conseguir que os clientes visitem? E se eles considerarem a área insegura? Eles podem estacionar seu carro sem se preocupar com um arrombamento? Como é o trânsito de passageiros na área? Existem outras lojas que dão aos clientes razões para passar o tempo nas proximidades?
A clientela em potencial de um negócio deve fator em suas decisões de espaço. É improvável que os clientes jovens do quadril comprem em capas ricas e sofisticadas, portanto, encontrar um espaço médio provavelmente é mais adequado do que os caros 25,88 dólares quadrados pagos em Beachwood, Cleveland. Enquanto isso, os clientes mais velhos têm menos probabilidade de visitar lugares que não têm vagas de estacionamento ou que exigem longas distâncias.
Pesquisa é tudo
É responsabilidade do proprietário da loja investigar regionalmente, até o nível da rua, para garantir uma ótima taxa. Ela ajuda a trabalhar com um agente imobiliário experiente, que não apenas analisa estatísticas, mas também pode fazer o backup de solicitações com documentação. Mas tenha em mente que o agente tem algo a ganhar com a transação, assim como a pesquisa independente também. Um balcão de referência em qualquer biblioteca urbana deve ter periódicos recentes detalhando os preços de vendas e leasing. Os jornais regionais são ótimas fontes para as tendências recentes do mercado, mas também monitoram as taxas nas áreas em que você tem interesse. Assine os boletins informativos sobre imóveis comerciais locais e fique atento às tendências dos preços.
Tenha uma ideia dos números de vendas conservadores por metro quadrado possíveis para o seu negócio e faça uma análise de custo-benefício de aluguel versus vendas. Procure especificamente comparações entre tipos de negócios semelhantes. Entenda como é o trânsito de carros e pedestres naquela região o ano todo. Uma rua à beira-mar pode causar negócios importantes de maio a setembro, mas há uma grande razão pela qual as lojas embarcam e vão pescar em janeiro.
Por fim, com um bom conhecimento dos preços locais, tendências de varejo e tráfego para áreas específicas em sua região, além de um entendimento das vendas locais por metro quadrado, você pode encontrar um promissor espaço de varejo que permitirá que sua empresa prospere.
