É muito fácil alugar um espaço de escritório apenas para descobrir que você não precisa de tanto espaço quanto você esperava ou que precisa de muito mais espaço para entrar em um novo prédio. Seja qual for o motivo, se você tiver mais espaço do que o necessário, pode ser uma boa decisão comercial recuperar parte do aluguel, tentando sublocar o espaço do escritório.
Por que sublocar seu espaço?
A maioria das empresas aluga seu espaço de escritório em termos de duração de um, dois, cinco ou 10 anos. Estas locações tendem a incluir grandes taxas se o locatário quebrar esses termos e desocupar a propriedade antecipadamente. Se você precisar desocupar um espaço antes da expiração da concessão, pode ser vantajoso sublocar o espaço do seu escritório ao invés de quebrar o contrato e pagar uma multa, mesmo que subloque a propriedade por menos do que você está pagando e ainda acabe tendo uma perda.
Alternativamente, se você tiver espaço que você não precisa ou não usa, você pode fazer uma pequena renda extra ao sublocar a área em vez de deixá-la desperdiçar. Mesmo se você acha que precisa do espaço mais tarde, uma locação de espaço comercial de curto prazo pode ajudar a evitar que você desperdice dinheiro em um espaço de escritório não utilizado até que você esteja em uma posição em que você precise da quantidade total de espaço em seu escritório.
Decidindo se Sublinhar
Primeiro, determine se a ideia é mesmo possível. Verifique seu contrato para garantir que você possa sublocar toda ou parte de sua propriedade. Algumas locações permitem a sublocação, mas apenas para toda a propriedade, não uma parte dela. Se alugar uma parte do seu escritório, certifique-se de que a área que você está pensando em sublocar é algo que as pessoas gostariam de alugar e se é logisticamente viável, dadas as entradas do prédio, estacionamento, etc.
Perceba que você será responsável pelos danos se a sub-criatura destruir a propriedade. Se o sub-contratado parar de pagar o aluguel, você ainda será responsável pelo aluguel. Se você sublocar, certifique-se de cobrar uma caução equivalente a um mês de aluguel e considere obter um seguro de sublocação comercial. Estes podem, pelo menos, ajudar a compensar alguns problemas que podem surgir da sublocação.
Certifique-se de avaliar a necessidade de privacidade da sua empresa. Se você está alugando um escritório de plano aberto e você trabalha no campo da medicina, você provavelmente não pode se dar ao luxo de sublocar o espaço do escritório onde as informações médicas privadas das pessoas podem ser vistas por pessoas de fora da empresa. O mesmo se aplica se você estiver no campo jurídico ou em qualquer outra indústria que lide com informações confidenciais.
Além disso, considere como a mudança será para funcionários e clientes. Subletting pode fazer parecer que você está tendo problemas financeiros. Você não quer perder funcionários que precisam de emprego fixo e podem sentir que seu trabalho está ameaçado. Você também não vai querer afastar os clientes que querem saber que sua empresa está estável. Embora você possa comunicar isso aos seus funcionários com eficiência, é muito mais difícil expressar para os clientes.
Como sublocar espaço de escritório
Se tiver certeza de que está pronto para sublocar, certifique-se de examinar cuidadosamente os inquilinos. Você precisa garantir que uma empresa não apenas cuide da propriedade, mas também pague de maneira oportuna e confiável. Você também quer ter certeza de que você pode lidar com o compartilhamento de um espaço com a empresa, se você ainda estiver ocupando parte do escritório.
Vale notar que a maioria das locações que permitem a sublocação exigem que o locador aprove o sub-item, e você pode até mesmo ter que pagar por este processo de aprovação, portanto, certifique-se de encontrar um inquilino que seu locador aprovará. Além disso, alguns arrendamentos proíbem a sublocação para empresas que já estão no prédio ou para empresas em setores semelhantes aos que já estão no prédio. Certifique-se de rever cuidadosamente todas as disposições de sublocação no seu contrato antes de anunciar sua listagem, pois você não quer perder tempo negociando com um sub-membro em potencial que não pode entrar legalmente em seu prédio.
O processo de sublocação pode ser facilitado trabalhando com um corretor de imóveis experiente, que pode revisar todas as cláusulas do seu contrato de locação existente, anunciar a listagem para você e selecionar potenciais locatários para você. É claro que este serviço não é barato, portanto, pondere cuidadosamente o valor desses serviços em relação ao que você pagará ao corretor de imóveis se acreditar que pode lidar com o trabalho sozinho.
Depois de escolher o inquilino certo, você precisará concordar com os termos do contrato com seu novo sub-inquilino. Isso deve incluir detalhes como depósito de danos, serviços públicos, comodidades compartilhadas, estacionamento, branding, possíveis reformas e o ambiente geral de trabalho do escritório. Crie um contrato e peça ao seu advogado que o examine antes de assinar com a outra empresa.
Restrições à locação de sublocação
A maioria das empresas que procuram sublocar o espaço do escritório espera pagar uma renda reduzida. Isso significa que você provavelmente terá que cobrar menos do que paga por metro quadrado, a menos que esteja pagando bem menos do que o valor de mercado. Além disso, muitos arrendamentos proíbem aqueles que sublocam seu espaço de obter lucros. Portanto, em geral, você deve cobrar menos do que paga.
Por outro lado, algumas concessões realmente proíbem a empresa de sublocar um espaço de cobrar menos do que pagam ao locador. Este problema pode ser evitado, oferecendo espaço ao mesmo preço por pé quadrado que você paga e, em seguida, oferecendo para lançar espaço de escritório adicional "livre" como parte do contrato de locação de varejo a curto prazo, deixando-o com um preço médio por pé quadrado ainda é menor do que você paga.
Para complicar ainda mais as coisas, alguns contratos de locação proíbem a publicidade do preço de uma sublocação, portanto, neste caso, você terá que declarar nos anúncios que os interessados devem perguntar sobre preços, ou você pode simplesmente afirmar que o preço é negociável.
Calculando o custo
Uma vez que você tenha levado em consideração as restrições sobre preços de sublocação listadas no contrato de locação, você precisa descobrir quanto deseja obter para o espaço. A melhor coisa a fazer é comparar o que você está pagando ao aluguel comercial médio por metro quadrado por código postal. Se a sua locação proibir você de obter lucro no espaço sublocado e pagar muito menos do que a taxa média de mercado, poderá cobrar exatamente o valor pago.Se o seu contrato o proíbe de cobrar menos do que você paga, e você tem que jogar espaço "grátis" para sublocar a propriedade, você provavelmente vai querer cobrar o mesmo que você está pagando também, sabendo que vai média para menos.
Naturalmente, o período de tempo para o qual você está subarrendando a propriedade também fará diferença. Quanto menor o tempo em um termo sublocador, menos os locatários ficarão interessados, porque poucas empresas querem se mudar para um espaço apenas para ter que sair novamente dentro de um ano. Se você tiver cinco ou mais anos sobrando no seu contrato, poderá conseguir cobrar entre 70% e 90% do valor de mercado do seu espaço. Esse número diminuirá à medida que o prazo da concessão se tornar mais curto e mais curto. Se você tiver um ano ou menos, terá que cobrar uma taxa drasticamente reduzida para atrair possíveis inquilinos. Se a sua locação proibir cobrar menos do que você paga pelo aluguel, isso pode se tornar impraticável mesmo com a opção de incluir espaço "grátis" para o sub-item.
