Edifícios comerciais geralmente têm alta rotatividade. Encontrar novos inquilinos pode ser muito demorado, e é por isso que muitos proprietários optam por trabalhar com corretores de propriedades comerciais para preencher as vagas. Como bônus, os corretores têm experiência e relacionamentos e podem frequentemente encontrar novos inquilinos muito mais rapidamente do que um proprietário, o que significa que o proprietário pode começar a cobrar o aluguel mais cedo. Naturalmente, porém, um corretor não funcionará de graça, que é onde as comissões de leasing entram.
O que é uma comissão de leasing?
Em vez do senhorio pagar ao corretor uma taxa fixa por trazer qualquer inquilino que ele possa encontrar, os corretores de imóveis comerciais são incentivados dando-lhes uma comissão baseada em uma parte do aluguel ou em uma taxa por metro quadrado. Isso ajuda a motivá-los a encontrar um inquilino de longo prazo que alugue o maior espaço possível dentro do prédio.
Como as comissões de leasing são calculadas
Se um corretor é pago uma parte do aluguel ou uma taxa por metro quadrado geralmente dependerá do tipo de propriedade. Varejo, consultórios médicos e arrendamentos industriais são geralmente pagos com base em uma porcentagem do aluguel. A taxa é geralmente maior no início do contrato e diminui com o tempo. Uma estrutura típica é 6 por cento da renda total dos primeiros cinco anos do arrendamento, 3 por cento do aluguel total para os próximos cinco anos e 1,5 por cento do aluguel para o restante do período. Extensões de aluguel opcionais podem resultar em um pagamento adicional ao corretor, geralmente na taxa mais baixa acordada no contrato de arrendamento. Os percentuais de comissão variam de acordo com o mercado, o tipo de propriedade e a própria corretora.
Exemplo de uma Comissão de Leasing
Como exemplo, usando a estrutura de comissão de 6 - 3 a 1,5 por cento acima, imagine que uma empresa está pagando US $ 5.000 por mês em aluguel e assina um contrato de leasing de 15 anos com a opção de estender o contrato por mais cinco anos ao final do contrato.. A comissão para os primeiros cinco anos seria de US $ 18.000 (a renda mensal de US $ 5.000 vezes 12 meses vezes cinco anos vezes a taxa de comissão de.06). A comissão para os próximos cinco anos sairia para US $ 9.000 (a renda mensal de US $ 5.000 vezes 12 meses vezes cinco anos vezes a taxa de comissão de 0,03). A comissão para os cinco anos finais seria de US $ 4.500 (a renda mensal de US $ 5.000 vezes 12 meses vezes cinco anos vezes a taxa de comissão.015). No total, o corretor teria feito uma comissão de US $ 315.000 no acordo.
No final do contrato, se o inquilino decidisse prolongar seu contrato por mais cinco anos, o corretor receberia um adicional de US $ 4.500. Se ele decidisse renovar depois disso, o corretor que negociou os termos do novo contrato de renovação de locação seria pago, e a taxa provavelmente seria menor do que a inicialmente cobrada pelo primeiro corretor.
Comissões gerais de locação de espaço de escritório
Em escritórios em geral, a taxa do corretor é geralmente calculada com base na metragem quadrada do espaço alugado. A taxa é geralmente um dólar por metro quadrado, mas, novamente, isso pode variar com base no mercado e no corretor. Assumindo um dólar por metro quadrado, esta comissão é muito mais fácil de calcular. Por exemplo, se um inquilino aluga um espaço de 15.000 pés quadrados, a comissão será de US $ 15.000.
Expansões e Renovações
Para expansões, o corretor deve receber uma taxa adicional pelo novo espaço de propriedade com base no aluguel aumentado e na taxa de comissão do período de tempo em que a expansão ocorreu. Como exemplo, se a empresa do primeiro exemplo acima expandiu no ano sete de seu arrendamento de 15 anos, o locador deve ao corretor uma comissão sobre o aumento do aluguel a uma taxa de 3% para o restante do primeiro período de 10 anos. e uma taxa de 1,5% para os próximos cinco anos.
Quando os corretores são pagos?
Os corretores esperam receber o pagamento o mais rápido possível depois que o contrato de arrendamento for assinado, e muitos o colocarão no contrato de listagem. No entanto, os proprietários geralmente se beneficiarão ao fazer com que o corretor concorde em ser pago somente depois que o inquilino se mudar para o espaço e começar a pagar o aluguel. Isso motivará o corretor a tentar obter um inquilino e pagar o aluguel o mais rápido possível, e isso ajudará a garantir que o corretor só opte por trabalhar com inquilinos estáveis que permanecerão financeiramente solventes por tempo suficiente para pagar o primeiro cheque de aluguel. Não é inédito para as empresas passarem poucos meses depois de se mudarem para um novo prédio antes mesmo de pagarem aluguel. Isso garante que você, pelo menos, não pague uma comissão de leasing além de dar um aluguel gratuito à empresa imbecil.
