Uma carta de intenção de arrendamento é um resumo dos termos aceitáveis para o senhorio e o inquilino que pretendem negociar uma locação de espaço comercial. Pode ser preparado por qualquer uma das partes, mas muitas vezes o inquilino vai escrever a carta depois de investigar várias opções no mercado e tomou a decisão de se concentrar em um único espaço. A LOI indica ao locador que o inquilino deseja avançar para um acordo formal. Quando assinado por ambas as partes, o locador normalmente pede ao seu advogado que converta a LOI em um documento abrangente de arrendamento vinculativo que efetivamente substitua a LOI.
Primeiro Passo: Organize as Informações
Reúna todas as informações que já passaram entre as partes. Por exemplo, o locador pode ter dado ao locatário em perspectiva uma proposta para o espaço e fornecer plantas baixas, fotos e até mesmo um documento de arrendamento de amostra. O inquilino pode ter reunido informações sobre o edifício, bem como de uma variedade de fontes, incluindo corretores, fontes de dados on-line e inspeção pessoal. Quanto mais esforço o locatário investir na criação de uma LOI que reflita com precisão os detalhes do espaço e os termos comerciais, mais rapidamente um acordo mútuo será alcançado. Além disso, uma LOI mais precisa geralmente se traduz em menos tempo gasto corrigindo erros e mal-entendidos quando o contrato final está sendo preparado, o que é quase sempre conduzido por advogados pagos por hora.
Etapa dois: reunir os problemas para resolver
Listar todos os problemas que serão abordados na LOI. Problemas típicos que exigem esclarecimentos na LOI incluem:
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As premissas
- o espaço alugado, que pode incluir áreas internas e externas, como calçadas ou docas de carga e direitos de estacionamento
Prazo do contrato de arrendamento Aluguel de base
Escalamentos em aluguel durante o prazo do contrato proposto, chamado de revisão de aluguel
Responsabilidade pelas despesas operacionais, tais como serviços públicos, impostos imobiliários e seguro contra acidentes
Renovações - quem pagará por tornar o espaço utilizável para o propósito do inquilino, além de uma linha do tempo
Usos permitidos do espaço.
Muitos inquilinos têm preocupações especializadas como sinalização, horário de funcionamento, segurança e acesso restrito. Todas essas questões devem ser identificadas e suficientemente explicadas pelo inquilino na LOI.
Etapa 3: criar um modelo para preparar um rascunho final
Considere usar um modelo para preparar o rascunho final da LOI. O corretor ou agente de leasing que está ajudando você pode ter um modelo de carta, ou você pode encontrar um on-line. O locador também pode ser um recurso nessa etapa, oferecendo uma versão clichê do contrato. Sabendo que o contrato conterá todos os pontos acordados, o inquilino pode usar o índice do aluguel como ponto de partida para a LOI. Alguns inquilinos experientes, como um restaurante de cadeia nacional, terão um documento muito detalhado que eles aperfeiçoaram durante anos de uso.
Passo Quatro: Escreva uma Carta de Intenção Simples para Arrendar
Defina cuidadosamente sua proposta relacionada a cada problema. Como exemplo, sob o título Termo de locação, o locatário pode indicar que deseja “arrendar as instalações por um período contínuo de 60 meses, começando em 1º de junho de 2015 e terminando em 31 de maio de 2020.” O uso de linguagem específica permite que todos leitores do documento para entender e interpretar a oferta que está sendo feita pelo inquilino. Ocasionalmente, a LOI se referirá a uma exibição detalhada que aparece no final da carta; uma planta baixa ou uma programação de aluguel ano a ano.
Quinto passo: criar uma conclusão
Conclua com um parágrafo curto que explique os termos expressos refletindo a intenção, mas que não sejam vinculativos para as partes. Este ponto é fundamental - o que você está fazendo aqui é ficar noivo, não se casar. Se você não gosta de algo que está escrito no documento de arrendamento, ou o locador não aceita seus termos, você pode sempre desistir do negócio.
O parágrafo de fechamento também pode expressar um limite de tempo para um contrato que exige que o locador faça alguma forma de resposta até uma determinada data. A resposta pode ter a forma de uma cópia assinada da carta ou apenas uma chamada telefônica para discutir os problemas. Finalmente, certifique-se de assinar a carta de intenção para alugar ou arrendar um espaço e adicionar seu nome e título. Forneça uma linha de assinatura para o locador para que ele possa aceitar sua oferta.
